2035年度までに高齢者向け住宅150万戸｜政府が住生活基本計画決定、サ高住・UR団地を拡充

国土交通省は2026年（令和8年）3月27日、住生活基本法（平成18年法律第61号）に基づく新たな「住生活基本計画（全国計画）」を閣議決定したと発表しました。計画期間は令和8年度から令和17年度までの10年で、おおむね5年ごとに見直しされる前回計画（令和3年3月閣議決定）の後継にあたります。

最大の柱は高齢期の暮らしを支える住宅の供給を令和5年の108万戸から令和17年の150万戸へ拡大する目標で、総人口の約3割が65歳以上となる「人生100年時代」に対応した住宅ストックの再構築を目指す内容です。本記事では、国土交通省の報道発表資料および計画本体に基づき、介護業界に関わる主要な数値目標、背景にある人口動態、現場への影響を整理します。

住生活基本計画とは｜10年スパンで住宅政策の方向を示す国の基本方針

住生活基本計画（全国計画）は、住生活基本法に基づき国が策定する住宅政策の基本方針で、国および地方公共団体は計画で定められた目標を達成するため必要な措置を講ずる努めがあるとされています。今回の計画は社会資本整備審議会住宅宅地分科会での議論を経てまとめられ、令和8年3月27日に閣議決定されました。

新計画では2050年までに想定される単身世帯の増加、相続住宅の増加、生産年齢人口の減少といった変化を見据え、次の4つの取組方針を掲げています。

1. ニーズに応じた住宅を適時適切に確保できる循環型市場の形成
2. インフラ・居住環境の整った既存の住宅・住宅地の市場を通じた本格的な有効活用
3. 分野横断的な連携による「気づき」と「つなぎ」のある居住支援の充実
4. 既存住宅を最大限に活用する持続的な住宅市場を支えるあらゆる主体の連携・協働の推進

このうち介護・福祉分野に最も関わるのが3点目の「居住支援の充実」で、高齢者・障害者・子育て世帯などが安心して暮らせる住まいの確保と、医療・介護・福祉サービスとの連携強化が重点テーマとして整理されています。

150万戸の内訳｜サ高住・有料老人ホーム・居住サポート住宅が対象

新計画の最重要指標のひとつが、「高齢期の暮らしを支える住宅の供給数」です。国土交通省の概要資料によれば、次の実績・目標が示されています。

• 現行（令和5年度）：108万戸
• 目標（令和17年度／2035年度）：150万戸

対象となる住宅類型は以下のとおりで、民間運営の施設型住宅と公的賃貸住宅の両方が含まれます。

• サービス付き高齢者向け住宅（サ高住）
• シルバーハウジング（公的賃貸住宅でシニア向けに供給される住戸）
• 居住サポート住宅（住宅セーフティネット法上の登録住宅で居住支援が一体化したもの）
• 有料老人ホーム

特別養護老人ホーム・介護老人保健施設・介護医療院といった介護保険3施設は、介護保険事業計画で別途定員が管理されるため、住生活基本計画の150万戸には含まれません。住生活基本計画が目標とする「高齢者向け住宅」は、住まいとしての位置づけを持つものに限定される点に注意が必要です。

高齢者住宅協会がまとめた登録状況によると、サ高住は令和8年3月末時点で8,337棟・29万1,498戸が全国で登録されています。2024年12月末時点の約28.9万戸から半年弱で約2,500戸増加したペースで、150万戸の大目標を達成するには、サ高住だけでなく有料老人ホーム、居住サポート住宅、シルバーハウジングを総動員する必要があることがわかります。

背景にある人口動態｜2035年の高齢者3,700万人と単身世帯の急増

なぜ2035年までに150万戸なのか。背景には、国立社会保障・人口問題研究所が公表した「日本の将来推計人口（令和5年推計）」が描く人口動態があります。

• 65歳以上人口は2043年に3,953万人でピークに達する（前回推計では2042年3,935万人）。
• 2035年時点の65歳以上人口は約3,700万人、総人口の約32%にのぼる見込み。
• 世帯主が65歳以上の単独世帯・夫婦のみ世帯の割合は、2020年の24.9%から2035年には28.0%に上昇する推計。

住生活基本計画は、こうした高齢者人口のピークが到来する時期に合わせて、住まいのセーフティネットを前倒しで整備する位置づけにあります。とくに重視されているのが単身高齢世帯の孤立防止で、団地を拠点とした医療・福祉施設の整備、居住支援協議会の全国展開、持ち家率が低い就職氷河期世代が高齢期に入っても賃貸住宅に円滑に入居できる仕組みの整備が柱となります。

厚生労働省の資料によれば、2024年時点で有料老人ホーム・サ高住から退去する入居者の約59%が「死亡による契約終了」となっており、高齢者向け住宅は実質的に「人生の最期までを過ごす住まい」としての役割を担っています。150万戸という目標は、単に箱を増やすのではなく、看取り・介護・医療を一体で支える住まいとしての機能強化が前提であることを示唆しています。

国交省・厚労省の連携｜居住支援から介護サービスまで分野横断で

新計画のもう一つの特徴は、住宅政策（国土交通省）と福祉・介護政策（厚生労働省）の分野横断的な連携を明示している点です。計画本体では「分野横断的な連携による『気づき』と『つなぎ』のある居住支援の充実」を掲げ、次のような成果指標を設定しました。

• 居住支援協議会を設立した市区町村の人口カバー率：約4割（令和6年）→9割（令和17年）
• 公的賃貸住宅団地（100戸以上）における地域拠点施設併設率：35%（令和6年）→50%（令和17年）
• 高齢者居住住宅のうち一定のバリアフリー・断熱性能を有する住宅の割合：19%（令和5年）→30%（令和17年）

地域拠点施設とは、団地内や団地近接地に設けられる訪問介護事業所、デイサービス、診療所、地域包括支援センターなど、高齢者・障害者・子育て世帯を支援する施設を指します。団地の半数で拠点施設を併設するという目標は、住まいと介護サービスを一体で提供する仕組みを広げる意図があります。

居住支援協議会は、自治体・居住支援法人・不動産団体・福祉関係者が連携して住宅確保要配慮者の民間賃貸住宅への入居を支援する枠組みで、住宅確保要配慮者に対する賃貸住宅の供給の促進に関する法律（住宅セーフティネット法）を根拠としています。全市区町村の人口の9割をカバーする目標は、高齢者の入居差別や単身高齢者の住まい探しの壁を解消するうえで大きな意味を持ちます。

UR団地の子育て優先入居｜100団地・10万戸を新規整備

高齢者住宅150万戸と並ぶもうひとつの数値目標が、UR都市機構の団地における子育て世帯優先入居の推進です。国交省は令和7年現在でゼロのUR「子育て優先入居団地」を、令和17年度までに100団地・10万戸整備するとしています。

URは従来から高齢化が進んだ団地の医療福祉拠点化を進めており、医療福祉拠点化されたUR団地は令和6年時点で264団地に達しています。新計画ではこの既存の医療福祉拠点化に加え、子育て世帯向けの住替え支援・広さと安全性を確保する改築を進め、多世代が支え合って暮らせる団地づくりを強化する方針です。

介護・福祉の観点からは、団地という単位に高齢者の住まい・介護事業所・子育て世帯・診療所が集約される「地域包括ケアの物理的基盤」が形づくられる意味合いがあります。介護事業者にとっては、UR団地を中心とした訪問系サービスの出店機会が拡大する可能性があり、介護職の働く場所も団地内併設事業所に広がる展望が見込まれます。

介護事業所の立地への影響｜サ高住併設型・団地拠点型が加速

新計画が描く150万戸の供給拡大は、介護事業所の立地戦略にも影響を及ぼします。長谷工総合研究所のレポートによると、既存サ高住の事業主体は介護系事業者が約7割を占め、1階に訪問介護・通所介護事業所を併設するビジネスモデルが定着しています。

サ高住が今後2035年度までに増加していくと、次のような変化が現場に現れる可能性があります。

• 訪問介護の営業範囲がサ高住周辺に集中：サ高住併設事業所からの訪問が中心となり、一般住宅への訪問比率が相対的に低下する地域が出てくる。
• 通所介護は「サ高住隣接」「団地併設」の2類型が主流化：単独立地の通所介護より、住まいとの近接性で選ばれる施設が増える。
• 居宅介護支援のケアマネジメントが「住まい起点」に移行：入居時のアセスメントから在宅介護開始までを一体で設計する業務が拡大。

一方、制度面では近年、サ高住における介護サービスの過剰提供や囲い込みへの国の規制が強化されており、同一建物減算の拡大や区分支給限度基準額の引き下げ議論も進んでいます。150万戸に向けて量を増やすと同時に、質の担保と適正な給付管理が並行して求められる点は介護事業者が押さえるべきポイントです。

介護職の求人への期待｜サ高住・住宅型有料の採用が拡大する見通し

求職者の視点で見ると、住生活基本計画が進むことは介護職の求人が量・質の両面で広がる方向に作用します。

厚生労働省が第8期介護保険事業計画に基づき公表した介護職員の必要数は、2025年度に約243万人、2040年度に約280万人です。2019年比で2040年度には69万人の増員が必要で、現役世代が減少する中での確保は大きな課題です。住宅ストック側で150万戸の目標が掲げられることで、次のような採用機会の広がりが見込まれます。

• サ高住併設の訪問介護事業所：1つの建物で複数の入居者を訪問できるため、移動時間が短く働きやすい職場として人気。
• 住宅型有料老人ホームの併設事業所：外部サービス利用型で、訪問介護・訪問看護のチーム連携が学べる。
• UR団地等の団地内デイサービス：地域に根ざした通所介護として、顔なじみの利用者と長く関わるスタイル。
• 居住サポート住宅の生活支援スタッフ：住宅セーフティネット法に基づく新しい住宅類型で、安否確認・生活相談を担う職種。

また、計画では大工就業者数（令和2年時点で29万8,000人）や女性大工（4,540人）の継続的増加も成果指標として掲げられており、住宅改修・バリアフリー工事を担う建築関係の人材育成も同時に進められます。介護職と住宅建築・改修の職種連携が進めば、高齢者の住まい選びから改修・入居までの一貫した支援サービスが現場で実装されていく可能性があります。

就職氷河期世代への対応｜持ち家率の低さがセーフティネット課題に

新計画で繰り返し言及される独自論点が、就職氷河期世代（概ね1970年代前半〜1980年代前半生まれ）の住まい対策です。この世代は非正規雇用比率が高く、総じて持ち家率が低い傾向があり、高齢期に入ったときに賃貸住宅で暮らし続ける層が増えると予測されます。

計画はこの世代が65歳を迎える2035〜2040年頃を見据え、次の施策を盛り込みました。

• 高齢者の賃貸住宅への入居を拒まない仕組みの強化（居住支援法人の活用、残置物処理事業の活用等）
• 住宅確保要配慮者向け賃貸住宅（いわゆるセーフティネット住宅）の供給促進
• 居住サポート住宅の類型を活用した、安否確認・生活相談の一体提供
• 団地を拠点とした医療・福祉施設併設による見守りネットワーク

介護業界への示唆としては、単身で低所得の高齢者をどう住まいと介護の両面で支えるかが今後10年の大きなテーマになるということです。生活保護受給の高齢者を受け入れる住宅型有料老人ホーム、居住サポート住宅、サ高住の低所得者向け料金プランなど、利用料の組み立てが工夫された住宅の役割が重くなると見込まれます。

現場の介護職員が押さえたい3つの視点

住生活基本計画は住宅政策の基本方針で、一見すると介護現場との距離を感じる文書ですが、実際は介護職の働く場所・業務内容に深く関係します。現場で働く人が今から押さえておきたいのは次の3点です。

1. 住まいと介護が一体化した職場が増える
サ高住、住宅型有料老人ホーム、UR団地併設事業所など、「住まい」と「介護」が物理的に近接する職場がこれまで以上に主流になります。在宅介護（訪問介護）を選ぶ場合も、同一建物内訪問が業務の大半を占めるパターンが一般化していくでしょう。転職を検討する際は、事業所の立地が住まい併設型か独立型かを早めに確認しておくと、働き方のイメージが掴みやすくなります。

2. 居住支援・生活支援スキルの価値が上がる
居住サポート住宅や居住支援協議会の拡大に伴い、入居相談・安否確認・生活相談を担える人材の需要が高まります。介護福祉士・初任者研修・実務者研修の資格に加え、住宅セーフティネット制度、生活保護制度、成年後見制度などの知識を持っていると、より多様な求人に対応できる人材として評価されやすくなります。

3. 単身高齢者・低所得高齢者への支援力がキャリアの差別化要素に
持ち家率の低い氷河期世代が高齢化する2035年以降、単身で住まいの確保が難しい利用者への支援が介護現場の大きなテーマになります。家族介護が難しいケースでの多職種連携、社会資源の活用、地域包括支援センターとの協働経験は、介護職のキャリアにおいて差別化ポイントになっていくでしょう。

まとめ｜150万戸の目標は介護現場の働き方も変える

政府が2026年3月27日に閣議決定した新たな住生活基本計画は、2035年度までの10年で高齢期の暮らしを支える住宅を108万戸から150万戸へ拡大することを明記しました。サ高住、有料老人ホーム、居住サポート住宅、シルバーハウジングが対象となり、UR団地の子育て優先入居やバリアフリー・断熱性能の向上、地域拠点施設の併設率引き上げなどが同時並行で進められます。

介護業界にとっては、「住まい」と「介護」が一体となる職場が増える10年の始まりです。サ高住併設事業所の訪問介護、団地内の通所介護、住宅型有料老人ホームの生活支援など、求人の広がりは今後加速する見通しです。量の拡大と同時に、看取り・医療連携・居住支援といった機能の高度化が求められるため、現場で働く介護職員も幅広い知識とスキルを磨いていくことが、キャリアの安定と広がりにつながります。

住生活基本計画は5年後を目途に見直される予定です。今後の中間評価や関連施策（住宅セーフティネット法の改正、サ高住整備事業の補助制度拡充等）の動向に注目していく必要があります。