入居一時金とは

入居一時金の仕組みと法的根拠

入居一時金は、有料老人ホーム・サービス付き高齢者向け住宅・住宅型ホーム等に入居する際に支払う前払金で、毎月の家賃・管理費・介護サービス費の一部を一括で前払いしておく性格を持ちます。老人福祉法第29条第7項では「家賃、敷金及び介護等その他の日常生活上必要な便宜の供与の対価として受領する費用以外の金品を受領してはならない」と定められており、入居一時金の受領目的を明確化することが義務づけられています。

金額の幅はきわめて大きく、入居一時金「0円プラン」を選べる施設（毎月の利用料が高めに設定される）から、終身利用権付きで数千万円〜1億円超を求める高級施設まで存在します。LIFULL介護や有料老人ホーム協会の調査では、首都圏の介護付き有料老人ホームの平均入居一時金は500万〜1,500万円程度で、特養・老健などの公的施設には基本的に入居一時金は存在しません（敷金のみ）。

支払った一時金は施設側で「初期償却分」と「均等償却分」に区分されます。初期償却分は契約と同時に施設の収入として計上され、原則返還されません。均等償却分は契約上の償却期間（5〜10年が一般的）にわたって毎月少しずつ家賃等に充当され、途中退去や死亡で契約が終了した場合は未償却の残額が返還される仕組みです。

入居一時金の相場と償却条件の典型例

有料老人ホーム協会・LIFULL介護等の集計を整理すると、施設タイプ別の相場感は次のとおりです。

たとえば一時金1,200万円・初期償却20%・償却期間5年という条件であれば、初期償却分240万円は契約時に消化され、残り960万円が60か月で月16万円ずつ家賃等に充当される計算です。入居から3年で退去した場合、未償却分の戻り（返還金）は960万円−16万円×36か月＝384万円となります。

同じ「1,000万円の一時金」と謳う施設でも、初期償却率が10%か30%か、償却期間が5年か10年かで返還金は数百万円単位で変わります。複数施設を比較する際は 金額の絶対値だけでなく、初期償却率・償却期間・月額利用料との総額 を必ずセットで確認しましょう。

入居一時金で必ず確認すべき5つのポイント

1. 初期償却率と償却期間：契約時に消化される割合と、残額が何年で消化されるかが返還金額を決定します。重要事項説明書で必ず明記されています。
2. 短期解約特例（90日ルール）の有無と返還範囲：老人福祉法施行規則で、入居後90日以内に契約を解除した場合は実費（食費・介護費等）を除き入居一時金を全額返還することが事業者に義務づけられています。
3. 保全措置（500万円超の前払金）：2006年の老人福祉法改正で、500万円を超える前払金には信託契約や連帯保証など倒産時の保全措置が義務化されています。「保全措置あり／なし」を必ず重要事項説明書で確認します。
4. 償却期間後の追加支払い義務：終身利用権タイプの施設では償却期間終了後も追加負担なく住み続けられますが、賃貸契約タイプは家賃が継続発生するため注意が必要です。
5. 死亡退去時の返還先：契約者本人が死亡した場合、未償却分の返還金は「相続財産」となり相続税の課税対象に。受取人指定や信託契約の活用も検討の余地があります。

入居一時金あり／なしプランの比較

近年は同じ施設で「入居一時金あり（前払い型）」と「入居一時金なし（月払い型）」を選べるホームが増えています。どちらが得かは入居期間によって異なります。

償却期間と入居予定年数を比較して、償却期間より長く住むなら前払い型、短くなる可能性が高いなら月払い型が合理的です。要介護度が重く健康状態に不安がある場合は月払い型を、終身利用を想定するなら前払い型を選ぶケースが多くなります。

トラブルを避けるための契約前チェックリスト

1. 重要事項説明書を必ず受領する：老人福祉法第29条の2で交付が義務化されており、入居一時金の内訳・償却ルール・保全措置・短期解約特例が必ず記載されています。
2. 初期償却率は20%以下が目安：高すぎる初期償却率は短期退去時の不利益が大きく、消費者契約法上トラブルになりやすい論点です。
3. 償却期間は要介護度の進行と整合させる：85歳で入居して償却10年は実質終身プラン、入居時すでに重度要介護なら5年以下のプランで十分な場合が多いです。
4. 保全措置の連帯先を確認：信託会社・連帯保証会社の名称が明記されているか、500万円超の保全限度額に届いているかを点検します。
5. 家族・専門家と複数の目で確認：施設選びでは行政書士・FP・ケアマネジャー、消費生活センター、地域包括支援センターなど第三者の助言を得るのが安全です。
6. クーリングオフ的な90日ルールを口頭で再確認：書面どおり運用されない事業者も稀に存在するため、契約前に「90日以内なら全額返ってくるという理解で正しいですか？」と必ず確認しておきます。

参考資料

• e-Gov法令検索「老人福祉法」（昭和38年法律第133号）https://laws.e-gov.go.jp/law/338AC0000000133
• 厚生労働省「有料老人ホームの設置運営標準指導指針について」https://www.mhlw.go.jp/web/t_doc?dataId=00tc0856&dataType=1&pageNo=1
• 厚生労働省「有料老人ホーム及びサービス付き高齢者向け住宅の現状」https://www.mhlw.go.jp/content/12300000/000704933.pdf
• 公益社団法人 全国有料老人ホーム協会「重要事項説明書の手引き」https://www.yurokyo.or.jp/
• 国民生活センター「有料老人ホームの契約・解約をめぐるトラブル」https://www.kokusen.go.jp/news/data/n-20180628_1.html

まとめ

入居一時金は、有料老人ホーム入居時の前払金であり、初期償却率と償却期間によって返還金額が大きく変わります。同じ「1,000万円」の一時金でも、初期償却率や償却期間の差で短期退去時の返還額は数百万円違います。重要事項説明書で初期償却率・償却期間・保全措置・短期解約特例（90日ルール）を必ず確認することが、入居後のトラブルを避ける最大のポイントです。

「一時金あり／なし」の選択は、想定入居期間と要介護度の進行見込みから逆算するのが合理的です。長期入居なら前払い型が、短期入居の可能性が高いなら月払い型が有利になります。判断に迷う場合は地域包括支援センター・ケアマネジャー・FP等の第三者にも意見を求めましょう。